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成都现房按揭和期房按揭不是一样的 你知道吗?

发布时间:2017-04-26发布者:成都贷款网浏览数:
  虽然现房按揭贷款和期房按揭贷款从购房者角度看,都是一样的借钱还款,但是在法律上,却有不同的含义。由于我国对按揭没有专门的法律法规规定,关于商品房按揭的法律性质,学界对此有较大分歧,包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。
  我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭,分析按揭的法律性质也要区别对待。
  现房按揭,是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保,在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时,贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式,我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。
  抵押是指为担保债务人向债权人履行义务,债务人或者第三人提供财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
  由此可见,我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押,二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保,并因此获得贷款或其他利益,与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。
  期房按揭,又叫楼花按揭,在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”,根据《城市商品房抵押管理办法》规定,是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后,由贷款银行代其支付其余的房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  所以,期房按揭,是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。
  首先,质押在我国只有动产质押和权利质押,没有不动产质押,而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务,那么质权人享有处分权,可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中,按揭人若违约不履行还贷债务,通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房,并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。
  其次,根据我国法律,抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利,不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物,属于期待权。
  再次,让与担保,是指为担保债务的履行,债务人将担保标的物的权利(如房屋的权)预先转移给债权人,在债务清偿后标的物返还给债务人,若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿,期房按揭事实上并没有转移商品房的权,在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单,仅涉及债权人与债务人之间的法律关系,而期房按揭涉及的法律关系复杂,包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系。
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