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成都买房如何贷款划算 你一定不知道的贷款秘密

发布时间:2017-05-30发布者:成都贷款网浏览数:
  贷款买房是现在很多人选择的付款方式,下面小编为大家介绍贷款买房你一定不知道的秘密。
  一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?
  这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱。自己的现金可以别的地方。
  建议:
  贷款买,能用公积金贷款买是好的,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,更加人性化。
  公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
  贷款,建议就按照低要求付的首付款来贷就可以。
  二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?
  举个例子,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款。公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
  很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,原来银行收了我们这么多利息。
  但是我们换位思考,的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是 大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。
  建议:
  按长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的,不用着急还银行贷款的。
  提前还款,就看你想不想在用银行的钱?自由选择权在你们手上。
  三、等额本息or等额本金
  首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
  等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
  但是,真的是这样吗?
  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
  举个例子:
  如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
  假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
  (1) 个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则 个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
  (2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
  以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
  2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
  (1) 个月计算出的利息同样为5125元, 个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
  (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
  以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。
  通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占、不存在哪个更合算的问题。
  等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。
  其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。
  所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。
  等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
  等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。
  借用银行的钱,我们把结余下来的钱,利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息, 大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做了。
  另外,等额本息还款,对于者来说,实际的 又是怎样的呢?用10000元一个12个月的项目,年化 12%,一年后你的本息合计有多少?
  一年后回款10661,实际年化6.61%。
  结论:
  建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是都会比较从容滴哦。
  四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
  提前还款三类人:
  1.传统保守党:钱只存银行,不做任何,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
  2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
  3.这一类是高人,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有靠谱的渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率。
  建议不用提前还款的类型:
  1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。
  2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。
  等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。
  后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的产品就可以,你就在用银行的钱挣钱。
  现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率。
  总结:
  首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
  也因为负利率的这个原因,所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实后还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的,很多人一开始的压力都大。
  这个时候,能减轻一点是一点。更重要的是,现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以,美国量化宽松,欧洲日本量化宽松,中国也是。所以,负利率有可能长期存在。
  用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是,现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500,可能会让很多人吃不消。
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